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管理費滞納等による59条競売の請求が棄却された裁判例①

2015 - 06/09 [Tue] - 18:39

Q: 数年間で管理費を180万円以上滞納し、バルコニーを私物でいっぱいにしており、大規模修繕工事や、雑排水管清掃工事を拒んでいることにより数年間その居室部分について同工事が行われていない区分所有者に対し、59条競売を請求したいです。
 ただし、最近は、滞納管理費を一括で支払うなどと言っていますが、今後も同様の行為があるといけませんので、管理組合は受領を拒絶しています。また、バルコニーの清掃や修繕工事にも応じるなどと言っていますが信用できません。

A: 上記のような滞納額があっても、区分所有者が一括で支払いを申し出ているのを管理組合が受領拒絶していたなどの事情がある場合に、東京地方裁判所平成22年5月21日判決は、類似の事案で59条競売を認めませんでした。

ポイントは、以下の点です。

① 数年間で180万円以上の管理費滞納があるが、一括支払いを申し出ており、
  これを管理組合が受領拒絶している
② 工事拒絶は、区分所有者の共同の利益に反するとはいえるが、障害の程度が
  著しいとまでは言えないうえ、訴訟では改善する意向を示している。
③ 訴訟提起後、バルコニーは概ね片づけている


(判旨)

「(1) 管理費等の滞納について
  ・・・,被告は,現在まで,管理費等の一部(平成20年5月1日時点で合計183万4252円)を滞納しており,その滞納額や滞納期間に照らすと,この滞納は本件マンションの管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるといえるものの,その滞納額の本件マンション全体の管理費等における割合や,被告による管理費等の滞納によって本件マンションの区分所有者に生じた実害(本件マンションに必要な改修工事が実施できない状況にあることなど)を認めるに足りる的確な証拠はないのであって・・・,本件マンションの区分所有者の共同生活上の障害が著しいものとまでは認め難い。
    また,被告は,本訴提起後・・・,滞納管理費等を一括で支払うことを申し出しているのであって,現在まで支払が完了していないのは,原告及び本件管理組合の方で管理費等の受領を拒絶しているためであること(前記1(5))や,Cが,本訴における証人尋問において,今後は管理費等を支払う意向である旨証言していることに照らせば,競売請求以外に管理費等の滞納を解消し得る手段がないとも認められない。
  (2) 工事への協力拒絶について
    ・・・・,被告らのこのような工事への協力拒絶は,本件マンション全体の雑排水関係設備や建物の機能を害し,又は,その美観を損なうものとして,本件マンションの管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるといえる。
    しかしながら,本件各証拠によっても,雑排水管清掃工事や大規模修繕工事が行われないことによって本件マンションの設備等に具体的な不具合が生じたことはうかがわれないのであって,被告らが上記各工事を拒絶したことによって区分所有者の共同生活上に生じた障害の程度が著しいものとまでは認め難い。
    また,Cが,本訴における証人尋問において,今後はこれらの工事に協力する旨証言し,また,被告らが,本訴提起後,被告訴訟代理人弁護士の指示を受け,・・・各行為について,これらを改善する意向を示し,現にその姿勢を示していること・・に照らせば,競売請求以外に工事への協力拒絶の状況を解消し得る手段がないものとも認められない。
  (3) 共用部分における迷惑行為及び近隣居住者への嫌がらせについて
   ・・・・・ 被告らは,本訴提起後,本件居室の玄関付近の外壁その他の各所に貼ったビラ,放置した自転車(それに貼り付けたビラを含む。),ダンボール,プラスチック製タンク・ペットボトルなどの私物やごみの清掃に着手し,現在までに,それらをおおむね片付けるに至っており,バルコニーについても,私物の清掃に着手し,現在までに,それをおおむね片付けるに至っている。
      これらの事情を総合考慮すると,今後再び被告らが同様の行為を繰り返した場合は別論,現時点において,被告らの上記各行為(共用部分における迷惑行為及び近隣居住者への嫌がらせ)による区分所有者の共同生活上の障害が著しいとまではいい難い。
    (イ) さらに,Cが,本訴における証人尋問において,今後はビラを貼ったり,大量の私物をバルコニーに置くなどの原告から迷惑行為として指摘された行為を繰り返さない旨証言し,現に,上記の片付けなどによってその姿勢を示していることに照らせば,競売請求以外に共用部分における迷惑行為等を解消し得る手段がないとも認められない
  (4) 前記(1)~(3)のとおり,原告の指摘する被告らの行為については,いずれも本件マンションの管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為には当たり得るとしても,それらによる区分所有者の共同生活上の障害が著しいとも,競売以外の方法によってはその障害を除去して共用部分の維持を図ることが困難であるとも認めることはできず,原告による競売の請求は,区分所有法59条1項所定の要件を具備するものとは認められない。」


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管理費滞納で59条競売が認められた裁判例②

2015 - 06/09 [Tue] - 17:34

Q: 前所有者に管理費滞納が約155万円あったところ、Yは前所有者から区分所有権を買い受け、同滞納額の支払い債務を引き継ぎました。その後、同滞納額を支払うように訴訟を起こして勝訴、確定しましたが、Yは、支払うと言いながら一切支払いません。Yのマンションやその他の不動産は抵当権や差押えで、競売をしても余剰がない見込みです。また、判決に基づき、賃料差押えなどを行いましたが、うまくいきませんでした。 
  このような場合、59条競売が認められないでしょうか。


A: 東京地方裁判所平成22年1月26日判決は、同様の事案で、59条競売の請求を認めました。
 以下の点が、ポイントとなったと思われます。

 ①前所有者の滞納額元本155万円を引き継いでいること
 ②上記滞納管理費等の支払い判決確定度、1年以上経過しても1円も支
  払っていないこと

 ③判決に基づいて、占有者を第三債務者として賃料差押えを行ったが2
  度うまくいかなかったこと

 ④マンションや自宅は根抵当権や差押えで通常の競売では余剰が出る見込
  みがないこと

 ⑤管理組合の預貯金は117万円程度であり、滞納額の影響は大きいこと
 ⑥管理組合は敷地を買い取る際の借入の返済が大変なこと
 ⑦本件マンションは、築39年を経過し、総戸数21戸と小規模であること

(判旨)

 「区分所有建物は,区分所有者から徴収した管理費によって,その共有部分の維持,管理等に要する費用をまかなうのであるから,管理費の不払自体,区分所有者の共同生活上の障害となる。ましてや,被告は,平成20年9月30日,前訴判決・・・・・略・・・・において平成12年以降の未払管理費と遅延損害金の支払を命じられながら,その確定から1年1か月以上も経過した今日まで,元本だけで155万円余に達する多額の未払管理費を一切支払っておらず(甲7),その事実が,区分所有者の共同生活上の障害となることは明白である。」
 「そして,・・・①本件管理組合法人は,・・・・,平成18年,敷地を買い取る際に多額の借入れをし,その残高は平成21年5月末日時点で2800万円であり,現在,毎年2回,元本300万円と半年分の利息を返済しており,今後も継続的に多額の支出を必要としていること,②本件のマンションは築39年を経過し,修繕,維持管理にかかるコストも増大しているにもかかわらず,総戸数わずか21戸,1戸あたりの平均約40平方メートルという小規模マンションのため,組合員の高齢化(半数は年金生活者)と相まって,修繕,維持管理にかかる費用を捻出することは容易ではないことが認められる。そうすると,被告が未払管理費及び遅延損害金の支払をしないことによる区分所有者の共同生活上の障害が著しいといわざるを得ない。」
「 さらに,前記認定事実によれば,①被告は未払管理費の元本のみの支払に拘泥し,結局,今日まで,本件管理組合法人に対し,遅延損害金のみならず未払管理費元本相当額も全く任意で支払わないばかりか,②本件管理組合法人は,不動産執行や債権執行といった強制執行の方法によっても被告から債権を回収することできないことが認められる。
    そうすると,本件管理組合法人としては,本件物件の競売を行い,新所有者から未払管理費及び遅延損害金を回収するしかなく,他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることは困難であるというほかない。」



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管理費滞納で競売が認められた裁判例①

2015 - 06/04 [Thu] - 00:03

Q: 当マンションの法人の区分所有者は既に法人としての実態がなく約4年で140万円程度の管理費の滞納があります。また、区分所有権には抵当権や税金の滞納による差押があり、区分所有法7条の先取特権による競売を申し立てても無剰余取り消しの可能性が高いです。
 このような場合に、区分所有法59条の「区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難」な場合に当たるとして、競売の請求はできないでしょうか。


A: 東京地方裁判所平成24年9月5日判決は、同様の事例で、区分所有法59条による競売請求を認めました

 以下のポイントが重視されました。
 ① 法人としての実態がない、今後も管理費の納入が認められない
 ② 滞納額は約4年で140万円
 ③ 先取特権による競売請求は、無剰余(優先する債権者に配当がなされ、管理組合には配当がない)により、競売手続きが取り消される可能性が高い

(判旨)
「一般に,管理費の支払義務は建物等の管理に関するもっとも基本的な義務であるから,長期間にわたる管理費の不払は,区分所有法6条にいう「区分所有者の共同の利益に反する行為」に該当するものと解される。
   ところで,前提事実,証拠(甲3)及び弁論の全趣旨によれば,被告は,平成20年11月以降,管理費等の支払を怠り,その滞納額は,平成24年1月1日現在で140万円余に達していること,被告は,平成22年2月に破産廃止決定を受けた後は,会社としての実態がなく,今後,管理費等を支払うことは全く期待できないこと,したがって,このままでは,遅延損害金をおいても,管理費及び修繕積立金の合計額である年額25万2360円の滞納額が累積し続けていく見込みであることが認められる。
   そうすると,本件マンションが700戸以上の区分所有建物から成る大規模リゾートマンションであり,平成23年度の本件マンション全体の管理費収入(予算額1億9790万0520円)及び修繕積立金収入(同2573万9160円)が多額であり(甲8),被告の平成24年1月1日現在の上記滞納額がこれに比較して少額といえるものであったとしても,滞納期間が3年以上に及び,滞納額が既に100万円を超え,今後滞納が解消されず,かえって滞納額が累積していく見込みであることが認められるのであって,これらの事情に照らせば,被告による管理費等の不払は,「区分所有者の共同生活上の障害が著し」いものに当たるというべきである。」



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弁護士費用を滞納者に支払わせることができますか

2015 - 06/03 [Wed] - 23:29

Q: マンション管理費を滞納している者に対して弁護士を頼んで訴訟を起こした時など、弁護士費用を滞納者に支払わせることができますか。

A: 東京高等裁判所平成26年4月16日判決は、管理規約に定めがある場合に、滞納者に対して弁護士費用の「全額」を請求することを認めています。最高裁の判例はまだありませんが、現状、滞納している区分所有者に弁護士費用を請求できる可能性は高いと言えます。

 東京高裁は以下のように述べて、弁護士費用の全額の請求を認めました。
 (東京地裁平成25年11月13日判決は全額ではなく、請求額の15%を弁護士費用として認めています。)

 なお、管理規約の定め方についても「違約金としての弁護士費用」を「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」とすることが望ましいと述べており、管理規約の定め方として参考になります。

 
(判旨)
「本件管理規約36条3項により、本件のような場合について、弁護士費用を違約金として請求することができるように定めているのである。このような定めは合理的なものであり、違約金の性格は違約罰(制裁金)と解するのが相当である。したがって、違約金としての弁護士費用は、上記の趣旨からして、管理組合が弁護士に支払義務を負う一切の費用と解される(その趣旨を一義的に明確にするためには、管理規約の文言も「違約金としての弁護士費用」を「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用(違約金)」と定めるのが望ましいといえよう。)。
 これに対して、控訴人は、違反者に過度な負担を強いることになって不合理である旨主張するが、そのような事態は、自らの不払い等に起因するものであり、自ら回避することができるものであることを考えると、格別不合理なものとは解されない。
 以上の判断枠組みの下に、本件をみるに、被控訴人は、本件訴訟追行に当たって、訴訟代理人弁護士に対し、102万9565円の支払義務を負うが(甲5)、その額が不合理であるとは解されない。
 したがって、控訴人は、被控訴人に対し、本件管理規約36条3項に基づき、「違約金としての弁護士費用」102万9565円の支払義務がある。



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マンション管理費滞納問題の弁護士費用

2015 - 01/20 [Tue] - 18:33

マンション管理費滞納問題の弁護士費用です
【すべて税抜き】


 ☆管理規約に規定がある場合は、これらの弁護士費用や違約金も滞納者に請求できる場合があります。管理規約をご確認ください!!

1  基本パターン
(1)着手金~最初にお支払いいただく費用です
  Ⅰ 事件開始時に    5万円
  Ⅱ 強制執行申立時に 追加で5万円

(2)報酬金
  Ⅰ 回収した金額に対して、回収額の15%
  Ⅱ 競売ができた場合、Ⅰに加え、10万円

2 59条競売の場合
 ~区分所有者の共同生活上の迷惑行為が著しい場合に、区分所有者及び議決権の4分3以上の多数決で、その者の区分所有権及び敷地権を競売することができます。もっとも、判例上ハードルは高いです。

(1)着手金
  Ⅰ 事件開始時に20万円
  Ⅱ 強制執行申立時に追加で5万円

(2)報酬金
  回収額の15% + 20万円


 ☆ただし、前記のとおり、管理規約の定めがあれば弁護士費用を滞納者に請求できる場合があります。この場合で、もし、滞納者に幾分余裕があれば、組合の負担にはなりませんので、報酬金の増額をご協議させていただく場合があります。もともと、上記基準は、管理組合様のご負担を考慮して低めに設定させていただいておりますので、ご負担がない場合は、増額をご協議させていただきたいと思います。
  例) 滞納管理費を預金から80万円回収しても、さらに滞納者の預金に20万円ほど余剰がある場合は、弁護士費用を20万円にしても、管理組合様は80万円全額の回収ができ、弁護士費用20万円も滞納者から回収しますので、管理組合様にご負担にならないからです。
 

 初回のご相談は2時間まで無料です。お気軽にご相談ください。

 御連絡先はこちら

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