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管理費滞納で59条競売が認められた裁判例②

2015 - 06/09 [Tue] - 17:34

Q: 前所有者に管理費滞納が約155万円あったところ、Yは前所有者から区分所有権を買い受け、同滞納額の支払い債務を引き継ぎました。その後、同滞納額を支払うように訴訟を起こして勝訴、確定しましたが、Yは、支払うと言いながら一切支払いません。Yのマンションやその他の不動産は抵当権や差押えで、競売をしても余剰がない見込みです。また、判決に基づき、賃料差押えなどを行いましたが、うまくいきませんでした。 
  このような場合、59条競売が認められないでしょうか。


A: 東京地方裁判所平成22年1月26日判決は、同様の事案で、59条競売の請求を認めました。
 以下の点が、ポイントとなったと思われます。

 ①前所有者の滞納額元本155万円を引き継いでいること
 ②上記滞納管理費等の支払い判決確定度、1年以上経過しても1円も支
  払っていないこと

 ③判決に基づいて、占有者を第三債務者として賃料差押えを行ったが2
  度うまくいかなかったこと

 ④マンションや自宅は根抵当権や差押えで通常の競売では余剰が出る見込
  みがないこと

 ⑤管理組合の預貯金は117万円程度であり、滞納額の影響は大きいこと
 ⑥管理組合は敷地を買い取る際の借入の返済が大変なこと
 ⑦本件マンションは、築39年を経過し、総戸数21戸と小規模であること

(判旨)

 「区分所有建物は,区分所有者から徴収した管理費によって,その共有部分の維持,管理等に要する費用をまかなうのであるから,管理費の不払自体,区分所有者の共同生活上の障害となる。ましてや,被告は,平成20年9月30日,前訴判決・・・・・略・・・・において平成12年以降の未払管理費と遅延損害金の支払を命じられながら,その確定から1年1か月以上も経過した今日まで,元本だけで155万円余に達する多額の未払管理費を一切支払っておらず(甲7),その事実が,区分所有者の共同生活上の障害となることは明白である。」
 「そして,・・・①本件管理組合法人は,・・・・,平成18年,敷地を買い取る際に多額の借入れをし,その残高は平成21年5月末日時点で2800万円であり,現在,毎年2回,元本300万円と半年分の利息を返済しており,今後も継続的に多額の支出を必要としていること,②本件のマンションは築39年を経過し,修繕,維持管理にかかるコストも増大しているにもかかわらず,総戸数わずか21戸,1戸あたりの平均約40平方メートルという小規模マンションのため,組合員の高齢化(半数は年金生活者)と相まって,修繕,維持管理にかかる費用を捻出することは容易ではないことが認められる。そうすると,被告が未払管理費及び遅延損害金の支払をしないことによる区分所有者の共同生活上の障害が著しいといわざるを得ない。」
「 さらに,前記認定事実によれば,①被告は未払管理費の元本のみの支払に拘泥し,結局,今日まで,本件管理組合法人に対し,遅延損害金のみならず未払管理費元本相当額も全く任意で支払わないばかりか,②本件管理組合法人は,不動産執行や債権執行といった強制執行の方法によっても被告から債権を回収することできないことが認められる。
    そうすると,本件管理組合法人としては,本件物件の競売を行い,新所有者から未払管理費及び遅延損害金を回収するしかなく,他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることは困難であるというほかない。」



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